贝壳一直比较狠，凭借自己手里控制的房源和买家流量，中介费一直都是两边都收，买卖方合计收取比例最高能超过5%。

　　纳兰 | 深水财经社 

　　尽管今年以来，各地加大马力出台政策支持房地产业、促进楼市销售，然而从近期发布的各项数据看，似乎改善并不明显，无论是新房销售还是二手房成交，都呈现回暖有限。

　　然而在房地产这两年如此低迷的背景下，依然有些公司却能赚的盆满钵满，这就是房产中介。

　　等等，不是所有房产中介，是极少数房产中介！

　　8月12日，在美股和港股同时上市的贝壳（02423.HK）发布2024年二季度及上半年财报，数据显示，贝壳2024年上半年营收为397亿元，与上年同期基本持平；净利润为23.33亿元。

　　看到这个数据，是不是让你怀疑现在房地产还是一片繁荣呢？那么，贝壳到底是怎么赚钱的呢？

　　政策刺激楼市还是很低迷

　　暑期一般都是房地产销售的淡季，但是由于从今年5月份开始，显示有央行降息，再有各个地方纷纷出台扶持政策，降低首付、降低利率、以旧换新、购买补贴等等，力度之大前所未有。

　　然而根据国家统计局8月15日发布的数据，7月份国内楼市依然是阴霾遍野。

　　数据显示，1—7月份，全国房地产开发投资60877亿元，同比下降10.2%。其中住宅投资46230亿元，下降10.6%。

　　1—7月份，新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%，其中住宅销售面积下降21.1%。新建商品房销售额53330亿元，下降24.3%，其中住宅销售额下降25.9%。 

　　单看7月份，单月销售面积环比下降44.7%，金额环比下降46%，和六月相比，接近腰斩。

　　从价格看，7月份，70个大中城市中，除了少量一线城市降幅收窄外，其余大部分城市新建商品住宅销售价格环比都是下降的，同比降幅整体甚至还在扩大。

　　7月份新建商品住宅价格环比上涨的城市数量只有2个，只有上海，西安上涨；二手住宅价格环比上涨城市数量降至1个，只有上海微涨0.1%。

　　贝壳的“血汗工厂”模式

　　这两年做房地产生意的都没好日子过，特别是房产中介，没有成交量哪来的中介费赚？但是万事有例外，贝壳就是例外。

　　根据贝壳发布的2024年中报显示，上半年贝壳净收入达到397.48亿，同比略降0.04%；净利润为23.33亿，同比下降42.3%；经调整后净利润为40.86亿，而2023年同期为59.25亿。

　　上半年的业绩下滑主要是因为第一季度国内楼市成交量太低。但是到第二季度公司立刻大幅反弹，贝壳存量房交易量大幅增长。

　　第二季度贝壳总交易额达8390亿元，净收入234亿元，同比增长19.9%，净利润19亿元，增长46.2%。经调整净利润26.9亿元，同比增长13.9%。二季度毛利率更是达到27.9%。

　　为什么贝壳能在楼市低迷的情况下疯狂赚钱呢？

　　首先是靠无孔不入的人海战术，贝壳除了本身拥有的链家品牌外，还陆续吞并了德佑、21世纪不动产等品牌，之后又大量发展品牌加盟，将大量社区小中介纳入自己版图，几乎垄断了市场上的房源信息，无论买房人去哪买房，都逃不出贝壳系的手掌心。

　　数据显示，截至2024年6月30日，贝壳持有门店数量为45948家，较去年同期增长6.9%。贝壳活跃门店数量为44423家，同比增长8.1%。

　　截至2024年6月30日，贝壳经纪人数量为458690名，同比增长5.2%。贝壳活跃经纪人数量为411478名，同比略有增长。

　　从这些数据可以看到，房地产不景气的情况，贝壳不但没有缩减门店数量，反而还在大量开店，同时在大量扩充经纪人。

　　这么多门店和经纪人，他们是不是跟着贝壳公司多赚钱呢？

　　很显然不是。

　　首先在市场蛋糕就这么大的情况下，门店和经纪人越多，他们挣的就越少。这个从开滴滴和外卖快递员的情况有点类似。

　　其次门店和经纪人越多，贝壳平台抽取的佣金就越多，甚至哪怕没有成交量，贝壳也依然要想门店收取数千元到数万元不等的“份子钱”，有些门店经纪人在没有成交的情况都要靠刷信用卡度日，连蜗居的房租都交不起。

　　从贝壳财报数据看，虽然上半年贝壳二手房业务交易额创了次新高，但创收只和2022年三季度差不多。而新房成交额只有二手房的四成，但创收比二手房还要高。那也就意味着，新房的佣金，比二手房要高出很多。

　　不仅如此，贝壳系在楼市低迷时不但不与门店共度难关，反而有些地方还提高抽佣比例，让无数门店经纪人叫苦不迭。

　　贝壳系正是靠这种无论加盟门店和经纪人的“廉价血汗”，哪怕单个经纪人收入下降的情况，贝壳公司依然能赚的盆满钵满。

　　贝壳的“买卖通吃”模式

　　曾经房产中介行业的同行规则是“收买不收卖”，也就是中介费只收买家的，不收卖家的。

　　但是贝壳一直比较狠，凭借自己手里控制的房源和买家流量，中介费一直都是两边都收，买卖方合计收取比例最高能超过5%，更离谱的也是屡见不鲜。

　　这意味着每100万成交价贝壳就能拿走5万，大城市里一套房子动辄就是几百万，贝壳系这无异于“抢钱”啊！

　　而贝壳系经纪人的传统套路就是看人下菜碟，不懂行情的和好说话的，那就往死里宰，不光中介费，什么贷款服务费、合同服务费、保险什么的，能安排都给你安排上。

　　所以凡是在贝壳买卖房屋的，无不被宰的脱层皮，房产圈一直有“贝壳猛于虎”的说法。

　　而现在房子不好卖了，很多的地方政府纷纷出台政策，要求房产中介降低交易费用，这时候贝壳也只能忍痛割肉，有的地方是确实是有所下降，比如从以前买卖各2%降到1%。

　　而有的则是玩起了此消彼长的游戏，比如以前是卖家1%，买家2%，调整为卖家1.75%，买家1.25%，反正怎么算，贝壳都要拿走3%的中介费，一点也不亏啊！

　　贝系中介玩坑的另一大套路就是“有赞好房”，这个产品甚至已经被房产中介圈列为“买房十大坑之首”。

　　那么“好赞好房”是如何给卖房人挖坑的呢？

　　那就是你的房子如果一段时间卖不出去，马上就有经纪人来找你，说只需要提高点佣金，平台就给多曝光，带看的人多了就能卖出去。这种就有点类似于花钱买流量或广告位。

　　这也是造成严重的不公平，中介平台本来就应该为卖家提供公平的曝光机会，而如加入好赞就能多曝光，那么门店和经纪人当然会更愿意推广好赞房源，甚至会采用各种不道德的方式，诱导卖房人提高佣金。

　　公开信息显示，2020年，贝壳找房推出了“好赞好房”服务，主要针对急售房业主，为其提供线上流量资源倾斜、线下经纪人联卖等服务。

　　据公开报道，贝壳找房各地“好赞”服务收费标准不同，最高可达1%。不过与此同时，贝壳找房方面也承诺，如果一定期限内房子没有售出，前期支付的服务费会全额退还。

　　但问题是，带看多了并不代表就能成交，如果你的户型、环境、价格等因素限制的话，来多少人看都是百搭，最终还是要靠降价。

　　如果最后都是靠降价卖出去，那凭什么还要给贝壳加佣金呢？

　　有些贝壳门店套路更深！他们在让你签了“好赞”之后会先晾卖家一段时间，然后告诉你某一套同样的房子降价几十万了，你必须要降价才能快速成交，而卖价为了成交只能降价。

　　而对于买家来说，千万不要以为“好赞”房源就是好房，这个只是贝壳让卖家提高了佣金，给出的额外的流量而已，而事实上，各方面条件都很好的房子，根本不会加入好赞就能很快卖掉，而往往条件差的房子才会加入好赞，但是最后成交还是要靠价格。

　　而好赞提高流量来提高卖出速度的原理似乎是，人来的多了，总能碰到几个傻*吧。

　　贝壳模式应该严加监管

　　在每个行业都有中介服务，这个行业已经发展了几千年都存在，而且中介服务确实提高了交易效率，解决了信息不对称的问题。

　　但是对于贝壳这类房产中介来说，我们认为是必须要严加监管的，否则对于房地产市场的恢复有极大的阻碍。

　　首先是不能造成市场的垄断，从目前来看，无论哪个区域，你踏进的中介门店很大概率都是贝壳旗下的，甚至这些经纪人都还能通风报信，这已经达到垄断的阶段了。

　　其次是交易收费和服务必须要透明规范。绝对不能凭借优势市场地位，实施欺诈和虚假宣传的行为，特别是中介费的收取应该有个上限。

　　第三是对于房源的曝光机制应该做严格限制，不得人为封锁流量或者调升流量，要基于公平、一致的规则，基于所有房源公平的曝光流量，防止中介网络平台利用算法进行“宰客”甚至“宰熟”。