来源：源媒汇

　　作者 | 利晋

　　6月23日晚上，千亿房企美的置业（03990.HK）发布了一则重磅消息。

　　根据当日美的置业的公告，公司将房地产开发业务进行内部重组，由私人股份公司美的建业（英属维京群岛）有限公司（下称“美的建业”）持有该业务。

　　同时，美的建业将组建私人公司集团，通过实物分派私人公司股份的方式，将私人公司集团从上市平台美的置业剥离出来。

　　具体实物分派包括两种方式：1、按照目前持有美的置业的比例收取美的建业股份；2、收取现金替代，对应每股为5.9港元，较公告日前一个交易日的股价每股3.75港元，溢价率为57.33%。

　　目前，美的建业仍是美的置业全资附属公司。

　　另据天眼查显示，早在2009年11月，美的集团（000333.SZ）创始人何享健，在香港注册成立了私人股份有限公司美的建业（香港）有限公司。目前，后者拥有18家对外投资公司，主要分布在广州、佛山、徐州、扬州等城市。

　　关于私有化房地产开发业务，美的置业在公告中称，鉴于公司2023年度维持健康的财务比率，并设法满足“三道红线”的要求，集团仍须承担沉重负担及债务以支持房开业务。

　　美的置业直言，剥离房地产开发业务，将可减少公司负债和与房地产开发业务的重资产属性相关的信用风险，并为股东提供变现其在公司部分投资的选择权，减少其与公司股份相关的房开业务投资风险。

　　剥离之后，美的置业保留业务包括物业管理服务、商业物业和产业园业务、房地产科技业务，以及建设项目管理业务。不过，这项决议仍需待今年9月2日的特别股东大会通过。

　　主营业务发生变化，美的置业也由一个房地产开发公司转型为物业管理和代建类公司，公司估值体系也将发生改变。

　　过去10年时间里，美的置业的房地产开发业务营收占比超过97%，而第二大业务物业管理服务营收这两年才超过10亿元（人民币，如无特殊注明，下同）。

　　这意味着，剥离房地产开发业务后，美的置业将由一个资产超过2000亿元的地产公司，缩小为一个小型规模的物业管理公司。

　　2023年末，美的置业持有319个物业开发项目，土地储备总建筑面积约2650万㎡。物业管理平台美的服务则持有385个物业项目，合约面积为9032万㎡，在管面积为6535万㎡。

　　不过，“剥离地产业务”的消息一出，美的置业股价反倒一度暴涨超过70%，截至6月24日收盘报6.37港元/股，超过了现金替代方案提议的5.9港元/股，总市值超过90亿港元。

　　受行业整体形势影响，过去两年，美的置业也跌出了千亿房企阵营，2022年、2023年销售额分别为792.4亿元和658.5亿元。

　　2023年，美的置业实现营收735.64亿元；毛利为84.83亿元，同比下降约25%；净利润为21.25亿元，同比下降40.6%；毛利率下降3.82个百分点至11.53%，净利润率下降1.97个百分点至2.89%。

　　尽管核心财务数据出现一定程度的下滑，但美的置业2023年度依然进行了现金派息，每股0.36港元。

　　同时，得益于控股股东支持，美的置业目前仍保持着100%兑付能力，且负债水平有所下降，2023年扣除预收款后的资产负债率为67.3%，减少0.9个百分点，净负债率为35.8%，减少8.1个百分点，现金短债比为1.44，下降了0.16个百分点。

　　有息负债方面，2023年，美的置业有息负债规模为380.7亿元，同比下降21.4%，其中2024年到期公司债规模为62.5亿元。

　　也就是说，短期内，美的置业公开市场债兑付压力较小，但行业下行却会不断削弱公司融资能力和现金流。

　　于是，何享健选择了进行风险切割，将房地产开发业务进行私有化剥离。这也为其余民营房企提供了另一种债务重组思路。

　　并且，这种化债思路不需要太大代价。根据Wind数据显示，目前控股股东美的集团持有美的置业股份比例超过81%，而其余股东持有数量约2.71亿股，现金替代总价约为15.97亿港元。

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