中国经营报 本报记者 黄永旭 北京报道

　　5月17日，房地产市场迎来“降首付、降利率、政府出手收购存量房”等多重政策利好，全国多地跟进落地相关政策措施。目前，新政出台已经满月，政策效应也已显现。

　　《中国经营报》记者梳理发现，根据市场反应，新政对于一线城市已经率先起到了提振作用，部分热点城市成交量上升。同时，新政落地后，多地二手房市场迎来较大活力，二手房成交量大幅提升。从全国楼市来看，新房、二手房普遍仍处于“以价换量”阶段。

　　西安资深房地产分析师朱郁认为，从市场反应来看，新政的出台无疑为房地产市场注入了新的活力。降低首付比例和取消个人住房贷款利率政策下限等措施，有效地减轻了购房者的负担，激发了市场需求，提振了市场情绪。

　　同时，“在当前形势下，房地产政策仍存在一定的调整空间，政策工具箱仍有满足市场需求的对应措施”，朱郁称，对一些市场表现较弱的地区而言，还需继续因城施策，根据当地实际情况进行差异化的政策调整。

　　市场情绪改善

　　进入5月，我国房地产政策松绑迎来小高峰。中央层面，“降首付、降利率、政府出手收购存量房”等利好政策连发，各个地方积极响应，相继落实“5·17”新政措施，助力降低居民购房门槛、减轻居民购房压力和加快楼市去库存。

　　在政策激励之下，全国房地产市场迎来转变，多地新房到访量都出现激增，一线城市和部分热点城市新房成交量回升，市场出现边际改善迹象。

　　国家统计局的数据显示，1—5月份，新建商品房销售面积为36642万平方米，同比下降20.3%，其中住宅销售面积下降23.6%。新建商品房销售额为35665亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.5%。1—5月份，新建商品房销售额累计降幅较1—4月有所收窄，收窄了0.4个百分点。

　　中指研究院报告显示，5月单月，全国新建商品房销售面积、销售额均有改善。5月份，全国商品房销售面积为7390万平方米，同比下降20.7%，降幅较4月收窄2.1个百分点。商品房销售额为7598亿元，同比下降26.4%，降幅较4月收窄4.1个百分点。

　　“综合来看，在多项政策举措落地后，房地产市场情绪有所好转，未来市场能否持续修复，仍依赖于接下来政策跟进的节奏和力度，以及居民收入预期的改善。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。

　　此外，记者梳理发现广州、上海、杭州、成都、西安等城市在执行“5·17”新政之后，新房项目相较之前热度有所提升，到访客户数量明显上升，并且出现了成交量回升情况。

　　5月9日，西安宣布全面取消限购；5月17日，西安宣布下调首付比例；5月24日，西安宣布下调房贷利率。至此，西安首套房首付比例降至15%，二套房降至25%。首套房商贷利率降至3.55%，二套房降至3.9%。

　　“这么多利好政策叠加，看房的人明显比之前多了。”西安房产中介告诉记者，“5·17”新政后，西安购房门槛和购房压力都降低了，释放了购房需求，导致一些新项目到访客户激增，尤其是高新区和国际港务区一些热门项目，看房客户热情高涨，而且成交量也有回升。

　　克而瑞西安机构执行总经理李晓兵表示，5月西安楼市在政策刺激下，成交同比上涨8%，呈现弱复苏态势。案场来访、认购均有小幅上涨。

　　在新政利好带动下，广州楼市也呈现回暖态势，无论是到访量还是成交量均出现一定的上涨幅度，短期内市场表现明显回升。

　　中指研究院的监测数据显示，5月17日—6月16日，广州新房网签套数达5849套，相比新政前一个月上升了12.2%；广州“5·28”新政后，新房日均成交套数持续增加，5月28日—6月16日，共网签4052套，日均网签套数202套。从周度数据来看，6月10日—16日，广州新房网签1565套，创4月份以来周度成交新高。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，“5·17”新政有助于促进房地产市场的复苏，降低购房门槛，减轻购房压力，利好购房者。而且，随着各地政策的落地执行，已经对市场产生了一定的积极影响。特别是在一、二线城市中，市场情绪得以调动，新房项目的客户到访量普遍出现上涨，而且也促成了一部分成交量的回升。

　　二手房“以价换量”

　　“5·17”新政及多重政策利好释放的购房需求，不仅走进了新房售楼部，而且分流进入二手房市场，为二手房市场交易注入了活力。

　　记者梳理发现，“5·17”新政以来，多地二手房市场活跃度显著提升，具体表现为，二手房挂牌量增加，二手房带看量增加和二手房成交量上涨。

　　全国范围来看，5月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.2%、1.3%、1.6%和1.0%。二线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅与上月相同。

　　据中指研究院数据，6月第二周，重点11城二手房成交量同比连续三周增长，上海、深圳、杭州等城市市场活跃度提升明显。如“沪九条”新政后，上海多日二手房成交量超900套，6月14日网签达1059套，今年以来首次单日网签超千套；6月1日至14日，深圳新房日均成交套数较5月增长13.9%，二手房市场保持较高活跃度，6月以来日均成交量与5月基本持平，同比在低基数下增长57.4%。

　　西安房产中介表示，随着“5·17”新政落地，二手房带看量出现明显增长，“特别是周末，看房客户翻倍，从早到晚忙得脚不沾地”。

　　国家统计局数据显示，5月份，西安二手房价格继续下降，环比下降1%，且降幅比4月份有所扩大。根据西安住建局发布数据，5月西安存量房（二手房）网签备案面积89.65万平方米；其中，住宅网签备案8498套，同比上涨6.68%。

　　5月份，全国唯二新房价格依旧上涨的上海，二手房价格却未能坚挺，价格指数同样继续下降。不过，5月27日“沪九条”的出台，对二手房市场交易起到积极作用。

　　从当地房产机构数据可以看出，新政出台后，二手房市场的客户咨询量、带看量、成交量等较新政前均有明显提升。

　　据中原地产统计，5月27日至31日，上海二手房成交量超过3600套。从5月整体来看，上海二手房共计成交1.71万套，环比上涨5.33%；从6月来看，截至6月13日，上海二手房共成交10148套，创下了二手房单月成交最快破万套的纪录，环比增幅达到70%。

　　柏文喜表示，目前，全国二手房市场仍在延续“以价换量”态势，特别是“5·17”新政释放的活力，也在加速二手房市场通过价格调整来促成交易，有利于后续市场流动性的进一步改善。

　　朱郁表示，二手房市场“以价换量”特征明显。二手房成交量上涨有助于提升市场信心，使购房者和投资者对房地产市场的未来发展持乐观态度。这有助于提振市场信心，稳定市场预期。而且，随着成交量的上涨，市场需求逐渐增加，可能会带动二手房价格企稳回升。

　　仍有优化空间

　　事实上，“5·17”新政的成效，在国家统计局最新数据中也有所体现。其中，1—5月，全国新房销售额、房企到位资金、房屋新开工面积等多项指标同比降幅均有所收窄。

　　不过，受访专家一致认为，“5·17”新政的政策成效不会仅限于此，当前，部分核心城市的政策效果已初步显现，随着这些政策措施效应的逐步释放，全国房地产市场有望逐渐筑底企稳。

　　在5月份国民经济运行情况发布会上，国家统计局新闻发言人刘爱华表示，5月中旬以来，有关部门和地区进一步调整优化房地产政策，房地产市场出现了一些积极的变化。但也要看到，政策效应释放还需要一定时间，目前房地产市场仍在调整过程中。

　　采访中，多个房产中介告诉记者，“5·17”新政的确提振了市场情绪，促使许多购房者走进售楼部看房，而且在需求端都有体现，新房售楼部到访量普遍增加，二手房带看量也有明显增加。不过，持观望态度的购房者仍不在少数。

　　朱郁表示，新政之后，市场情绪得以调动，潜在购房者在新政的刺激下产生了更多的看房意愿，但成交量并未随之大幅跟涨，反映出市场参与者的心态以及当前房地产市场的潜在供需矛盾和价格、存量的结构性问题。

　　陈文静认为，国常会进一步明确“去库存”“稳市场”的政策导向，也为市场释放了更加有力的积极信号，市场不稳、政策不止。从政策趋势来看，目前一线城市中仅有北京尚未跟进“5·17”新政，未来降首付、降利率等具有优化空间，除此以外，一线城市有望继续优化限制性政策，如优化大面积限购、取消限价等，各地在降低交易税费等方面也有优化预期，这些政策措施有利于缓和购房者观望情绪，进一步促进改善性住房需求释放。